Trước đây, Pháp Luật TP.HCM từng phản ánh thực trạng không ít người mua nhà, đất hợp pháp xong xuôi rồi thì “té ngửa” vì bị cơ quan thi hành án (THA) dân sự kê biên để đảm bảo nghĩa vụ THA của bên bán. Thực tế còn nhiều trường hợp khác mà người thứ ba ngay tình đã bị thiệt thòi do dính bẫy của người bán nhưng không ai bảo vệ quyền lợi hợp pháp, chính đáng của họ.

Đã đăng ký là được bảo vệ

Theo TS Nguyễn Văn Tiến (khoa Luật dân sự Trường ĐH Luật TP.HCM), nguyên nhân là do BLDS hiện hành chưa chú trọng bảo vệ người thứ ba ngay tình.

Cụ thể, Điều 138 BLDS hiện hành mới chỉ bảo vệ được người thứ ba ngay tình trong hai trường hợp: Thứ nhất, khi giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực. Thứ hai, khi người thứ ba ngay tình nhận được bất động sản hoặc động sản phải đăng ký quyền sở hữu thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

TS Tiến đánh giá đây là một lỗ hổng mà lâu nay nhiều chuyên gia vẫn nhắc đến và trăn trở vì nó ảnh hưởng đến nhiều người. BLDS được coi là bộ luật gốc liên quan đến các quan hệ dân sự thuần túy, các quy định khác liên quan phải xem xét trên nguyên tắc do BLDS. Không có lý gì khi một giao dịch dân sự tuân thủ đúng theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định mà không được bảo vệ.

Từ đó, TS Tiến đã đánh giá rất cao quy định mới trong dự thảo BLDS sửa đổi: “Trường hợp tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một hành vi pháp lý khác cho người thứ ba và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện hành vi pháp lý thì đối với người thứ ba, hành vi pháp lý không vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết tài sản là đối tượng của hành vi pháp lý đã bị chiếm đoạt bất hợp pháp, ngoài ý chí của chủ sở hữu”.

Căn nhà mà bà Phan Thị Ngọc Anh đã bỏ ra hơn 10 tỉ đồng mua hợp pháp nhưng bị cơ quan THA kê biên vì người bán dính đến kiện tụng. Ảnh: T.TÙNG

 “Việc bổ sung nội dung trên là tiến bộ, cần thiết và rất kịp thời. Nó đảm bảo công bằng, hợp lý đối với người có thiện chí, ngay tình, đảm bảo sự ổn định trong các quan hệ dân sự và phù hợp với nguyên tắc đăng ký bất động sản hiện nay. Đặc biệt trong bối cảnh ở Việt Nam, tình trạng pháp lý của tài sản thường không được công khai rộng rãi và người dân rất khó lấy thông tin để biết tài sản đó có đang bị kê biên, tranh chấp hay không, bên bán có đang vướng phải kiện tụng hay không” - TS Tiến nói.

Hợp lý

“Một khi người ngay tình đã được đăng ký là chủ sở hữu, chủ sử dụng hợp pháp của tài sản thì pháp luật phải bảo vệ quyền sở hữu, quyền sử dụng cho họ, nếu không họ bị thiệt đơn thiệt kép” - luật sư Trương Xuân Tám (Ủy viên Ban Chấp hành Liên đoàn Luật sư Việt Nam) cũng ủng hộ dự thảo.

Theo luật sư Tám, có người nói nếu bảo vệ quyền của người thứ ba ngay tình thì sẽ gây bất lợi cho các chủ thể khác, chẳng hạn người mà bên bán tài sản có nghĩa vụ phải THA. Tuy nhiên, thực tế có rất nhiều cách để những người này tự bảo vệ mình như yêu cầu tòa kê biên, phong tỏa tài sản ngay từ khi khởi kiện.

Ngoài ra, dự thảo BLDS sửa đổi cũng quy định trong trường hợp tài sản chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tài sản đã được đăng ký nhưng được chuyển giao cho người thứ ba không ngay tình thì chủ sở hữu vẫn có quyền kiện đòi tài sản từ người thứ ba. Còn khi tài sản đã được đăng ký và được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì chủ sở hữu có quyền yêu cầu bồi hoàn giá trị tài sản, bồi thường thiệt hại, thậm chí kiện bồi thường nhà nước đối với cơ quan có thẩm quyền về đăng ký tài sản.

Luật sư Nguyễn Thế Phong (Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Long An) nhận xét: “Khi BLDS đã có các quy định rõ ràng như vậy thì các văn vản dưới luật phải tuân theo, nếu cái nào trái thì cần bãi bỏ. Các quy định sửa đổi như dự thảo sẽ giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đăng ký tài sản có trách nhiệm hơn về tính chính xác, minh bạch, công khai trong khi thực hiện nhiệm vụ của mình. Người tham gia giao dịch cũng quan tâm hơn đến việc áp dụng các biện pháp đảm bảo an toàn pháp lý, hạn chế rủi ro cho mình”.